Immobilien: Lebenslange Schuldsklaverei

Ein Beitrag vom Bondaffen am 28.05.2015

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Der moderne Immobilienkredit:
1,5% Zins, 1% Tilgung, 61 Jahre Laufzeit

Das gegenwärtige Niedrigzinsniveau ist für viele Menschen nur allzu verlockend den Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden zu lassen. „Kaufen statt mieten“, so lautet die oft gehörte Devise. Mit niedrigen Zins- und Tilgungsraten lässt sich die monatliche Kreditrate (Annuität) niedrig rechnen. Doch Vorsicht, man sollte die (Kredit-)Rechnung nie ohne den Wirt machen. Der Wirt heißt „Kreditlaufzeit“.

Der Immobilienkredit erfindet sich neu

Die Werbung und die Angebote für Immo-Kredite können den Ausweis einer Gesamtlaufzeit des Kredits geschickt umgehen in dem man die Dauer der Zinsbindung beispielsweise für zehn oder 15 Jahre festlegt. Die Energie folgt der Aufmerksamkeit und die Aufmerksamkeit richtet sich auf die Zinsbindungsdauer. Nach diesem Zeitraum werden die Konditionen auf dem dann gültigen Niveau neu verhandelt. Ich möchte im Vorfeld gar nicht näher darauf eingehen was passiert und wie der Kreditnehmer reagieren wird, wenn sich bei Anpassung und einer einfachen Verdoppelung des Zinssatzes die monatliche Rate nicht mehr finanzieren lässt. Das kann die Finanzierung problematisch oder unmöglich machen.

Durch die vergangenen Zinsdrückungen und der Festsetzung eines absoluten Niedrigst-Zinsniveaus werden die veränderten niedrigen Konditionen zur Normalität. Im Vordergrund steht die Freude des Verbrauchers über die Discounter-Zinsen, die ähnlich wie der Einkauf beim Waren-Discounter sein Konsumverhalten ändern. „Billich will ich!“ und zufälligerweise ist der billige Kredit gleich bei der Hausbank um die Ecke erhältlich. Wer will, oder nicht aufpasst bei der Vertragsunterzeichnung, kann sich in lebenslange Schuldsklaverei begeben. Welcher Vertragsunterzeichner ist sich dessen bewusst?

Alte Stellschrauben – neue Effekte

Grundsätzlich bleiben die Stellschrauben für einen Immobilienkredit dieselben: Kreditbetrag, jährlicher Zinssatz und jährlicher Tilgungssatz. Daraus errechnet sich eine monatliche Belastung und konsequenterweise eine Laufzeit des Kredits bis der letzte EURO abbezahlt ist. Abgerechnet wird auf monatlicher Basis, aus der Berechnung heraus ergibt sich eine einfache Laufzeit des Kredits in Monaten. Die monatliche Rückzahlungsrate wird als Annuität bezeichnet. Sie besteht aus einem sich stetig verändernden Tilgungs- und Zinsanteil. WICHTIG: Da der Kredit auf monatlicher Basis getilgt wird, wird der Anteil der Tilgung an der Rate monatlich etwas höher während der Anteil des Zinses an der Rate zurückgeht.

Stellen wir uns die beiden Stellschrauben „Zinssatz“ und „Tilgung“ bildlich vor und beginnen zu drehen, dabei entsteht ein äußerst interessanter, aber auch gefährlicher Effekt. Für unser einfaches Beispiel nehmen wir anfangs Konditionen aus der Vergangenheit, wie sie in den 1990er Jahren üblich waren:

Kreditbetrag in 1990ern: 100.000 EURO
jährlicher Zinssatz: 6%
jährliche Tilgung: 1%.

Das macht 6.000 EURO Zinsen jährlich und 1.000 EURO Tilgung jährlich. Insgesamt 7.000 EURO Belastung im Jahr, das ergibt eine monatliche Rate von 583,33 EURO. Die Laufzeit des Kredits beträgt bei dieser Konstruktion 390 Monate, das sind 32,5 Jahre.

Kreditbetrag heute: 100.000 EURO
jährlicher Zinssatz: 1,5%
jährliche Tilgung: 1%.

Das macht 1.500 EURO Zinsen jährlich und 1.000 EURO Tilgung jährlich. Insgesamt 2.500 EURO Belastung im Jahr, das ergibt eine monatliche Rate von 208,33 EURO. Die Laufzeit des Kredits erhöht sich bei dieser Konstruktion auf insgesamt 733 Monate, das sind 61,1 Jahre.

Lebenslange Laufzeiten sind möglich

Das ist wohl der bemerkenswerteste Effekt des Niedrig-Zinsniveaus bei unveränderter Tilgung. Die Laufzeit des Kredits verlängert sich um das knapp um das Doppelte, wenn sich der Zinssatz viertelt. Dieser Effekt rührt daher, das im alten 1990er Kredit die monatliche Rate aufgrund der Zinsen relativ hoch war, durch die weiteren Abzahlungen aber der Zinsanteil zurückging und mehr Geld absolut für den Anteil der Tilgung zur Verfügung stand. Durch diesen Effekt war die maximale Laufzeit bei gleichbleibenden Konditionen auf 32,5 Jahre beschränkt. Mit den heutigen Konditionen geht das nicht mehr, die Laufzeit verlängert sich entsprechend. Wer das nicht realisiert, kann sich bei 1% Tilgung p.a. wie genannt auf über 61 Jahre verschulden.

Möglicherweise würden solche Laufzeiten für potentielle Kreditnehmer abschreckend wirken. Wer will schon selbst mit seinem Kredit und seiner Immobilie 61 Jahre zusammenhängen und gemeinsam alt werden? Dem wirkt das Feintuning der Zinsbindung in den Kreditangeboten entgegen, denn wer sich nur für zehn oder fünfzehn Jahre an seinen Zinssatz bindet und wer dann neu verhandeln muss, wird erst mit den neuen Konditionen einen endgültigen Überblick haben, wie lange sein Kredit wirklich läuft. Und das auch nur vielleicht, denn wer weiß, ob er sich den neuen Kredit überhaupt noch leisten kann? Oder sich bei 1% Tilgung noch einmal für eine Teillaufzeit entscheidet. In den Immo-Kreditangeboten spricht man immer von einer „Dauer der Zinsbindung“, dann spielt die Restlaufzeit eine untergeordnete Rolle.

Gegensteuerung mittels Erhöhung des Tilgungssatzes

Abhilfe beim neuen Modell schafft nur eine Erhöhung des Tilgungssatzes und siehe da, erhöht man die jährliche Tilgung von 1,0% auf 2,5% und nähert sich nur annähernd wie im 1990er Modell einer monatlichen Belastung von 333,33 EURO verkürzt sich die Laufzeit des Kredits auf 377 Monate oder 31,4 Jahre. Die Wirkungen der Drehungen an den Stellschrauben sind bemerkenswert. Der gleiche Laufzeiteffekt wird mit völlig veränderten Einstellungen erreicht.

Teufelskreise

Das Besondere am aktuellen Niedrig-Zinsniveau ist nur eines: Jedermann kann sich heute billigst verschulden. Bei Bedarf können die Zahlungen extrem weit in die Zukunft verlagert werden. Damit ist es für viele Menschen möglich, eine Immobilie zu kaufen und zu finanzieren. Salopp gesagt man treibt die Schafe in Immobilien. Durch die billigen Kredite steigt die Nachfrage nach Immobilien, dann steigen wiederum die Preise für Immobilien die wiederum dazu führen, dass die Mieten steigen und viele Mieter denken, dass jetzt zu kaufen aufgrund der billigen Zinsen besser sei als Miete zu zahlen. Geldanleger, Spekulanten und institutionelle Immobilienkäufer agieren im gegenseitigen Wettbewerb. Ein Teufelskreis.

Die Immobilienwirtschaft dankt’s, auch Notare und Rechtsanwälte verdienen gut in einem Umfeld, in dem alles verwaltet und gesetzlich geregelt werden muss und viele andere verdienen über die Zwischeneffekte am Boom bestens. Alles nur wegen der niedrigen Zinsen und der möglichen Laufzeiten-Verlängerung.

Die Banken werden gefordert und überbieten sich gegenseitig mit den günstigsten Konditionen und machen sich nebenbei noch den eigenen Markt kaputt, weil sich die Zinsspannen gegenüber dem Einlagengeschäft verringern. Geringe Zinsspannen bedeuten weniger Ertrag. Gleichzeitig entsteht bei den Banken eine bemerkenswerte Kreditblase. Neue Anbieter drängen auf den Markt, die im Boom auch ein Stückchen vom Kuchen haben wollen. Noch einmal ein Teufelskreis.

Lebenslange Schuldsklaverei

Die beiden Stellschrauben „Zinssatz“ und „Tilgung“ erlauben bei einem Niedrig-Zinsniveau wie jetzt unglaubliche Möglichkeiten der individuellen Feinsteuerung mit der Gesamtlaufzeit des Kredits. Sondertilgungen wurden der Einfachheit halber im Berechnungsbeispiel nicht berücksichtigt. Es ist jetzt wirklich möglich, mit einem einzigen Kredit ein Leben als Schuldsklave dieses einzigen Kredits zu verbringen. Ohne Berücksichtigung irgendwelcher Risiken und Veränderungen, die das Leben so mit sich bringt. Währungsreformen bleiben ebenfalls unberücksichtigt.

Im modernen Finanzierungsmodell für alle potentiellen Schuldsklaven, die sich diesen lebenslangen „Traum“ verwirklichen wollen, würden die Konditionen in der klassischen „1 zu 1 – Finanzierung“ so aussehen:

Zinssatz p.a.: 1,0%
Tilgung p.a.: 1,0%
Kreditlaufzeit: 833 Monatsraten oder 69,3 Jahre.

Aber die Bank muss da noch mitmachen.

Natürlich wird diese Kreditblase irgendwann mit fatalen Folgen für alle Beteiligten platzen. Man muss sie nur auf ein Höchstniveau treiben. Geplatzt ist sie bisher noch jedes Mal. Nur ist die Fallhöhe und das Ausmaß diesmal auf Höchstniveau angelangt und das ist neu. Denn so niedrige Zinsen wie jetzt gab es noch nie. Und Zinsen haben die Angewohnheit zu steigen. Der Teufelskreis beginnt dann von vorne, nur die Drehrichtung ändert sich.

DER BONDAFFE

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Individuelle Berechnungen und Simulationen zu Kreditberechnungen können Sie selbst durchführen. Hierzu ein Link:

Sparkasse Tilgungsrechner: Erstellen Sie Ihren persönlichen Tilgungsplan

Der zweite Teil des Artikels der Zins- und Tilgungsberechnungen im Immobilien-Kreditmodell betrachtet die Geldflüsse aus Sicht der Bank. Auch hier gibt es ein paar höchst interessante Effekte zu beobachten.

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